万科碧桂园探索“房地产+教育”智能开发商偷建学校

导游语言教育和房地产一直是中国市场供求极其不匹配的两个领域。优质教育和房地产往往伴随着巨大的收购成本。 由于地区择校政策造成的教育资源分散,以及中国实行两个孩子政策后家庭规模和住房需求的增长,导致了“入学困难”和“择校困难”的现象 《三字经》说:“过去,孟母选择了它的邻居。”这意味着孟子的母亲为了追求更好的教育环境而不断搬家。 “房地产+教育”模式下的资源优化组合,不仅可以解决家庭频繁搬家去追求好学校的问题,也为房地产开发商增加利润带来了新的突破。 对于房地产开发商来说,与房地产相对应或可供他们使用的资源至关重要。 作为一个聪明的房地产人,他早就学会了利用各种支持资源为房地产增值,甚至探索新的利润增长点,如卫生、医疗、教育、文化、旅游等。 房地产似乎是一个大熔炉。任何概念都可以加入其中,然后每次都可以播放不同的新高度。在所有的概念和要素中,教育是最重要的。 7月初,碧桂园宣布公司已签署协议,以约13亿元的价格收购剑桥文理大学的全部股份。 当时,公众哗然,国内一家房地产开发商竟然在高端教育上投入巨资,很多人都不是很理解 如果我们追溯到乡村花园教育的初衷,它就不那么高尚了。 1993年,顺德碧桂园项目卖不出去时,杨老板创办了广东碧桂园学校,在媒体上创造了很大的势头,招聘高薪人才。意想不到的结果是,乡村花园不仅是一所非常成功的学校,而且是一个非常热门的房地产销售。 尝过甜头的碧桂园从1994年开始正式分发教育。一所国际学校已经建成,作为该建筑的配套设施。幼儿园、国际学校和伊莱英语培训学校已经逐步分布。 碧桂园集团也启动了“房地产+教育”战略,成为房地产界“第一个吃螃蟹的人”。当然,事实已经证明这种“螃蟹味道真好” 不知不觉中,你可能想象不到乡村花园教育的规模已经逐渐变得非常大。 截至2019年2月,碧桂园已在中国9个省和世界各地运营了69所学校和16个以上的培训中心,学生人数超过40,000人。 碧桂园教育已成为全国最大的K12教育集团(指从幼儿园到12年级的教育),并于2017年5月登陆纽约证券交易所,成为中国教育集团在美国最大的首次公开募股。 当然,碧桂园绝对不是唯一聪明的房地产开发商。 据明源研究所统计,前20名住宅企业或多或少进入了教育行业,并取得了良好的成绩。 例如,自1996年上海万科与复旦大学附属中学建立上海复旦万科实验学校以来,万科已经涉足教育产业领域。后来,万科提出转型目标,成为“城市配套服务提供商” 根据这一战略,万科在2015年宣布了“章鱼计划”,称将通过包括教育在内的八个“爪子”跨越多个领域。 截至2018年,万科仅在上海就有四所私立学校和六所公立学校,所有相关学校都挤进了各自部门的领导。 (注:它来自公众号码“伴随高等教育之路”)当然,这些对万科来说还远远不够。万科仍然有更大的野心。 2018年1月,万科在总部所在地深圳宣布“梅沙教育”品牌,宣布到2020年梅沙教育将在全国拥有100多所优质学校,涵盖学前教育、K12、户外教育等。为60万个家庭服务。 碧桂园和万科房地产业的较量可能刚刚开始于教育领域。 与此类似的是阳光城,它直接与北京大学培文学院合作。起点很高。目前,全国有3万多名学生(不含幼儿园)和近200所优质幼儿园。 恒大教育以恒大幼儿园的开发和运营为核心业务,依靠恒大集团在全国各地的房地产项目,在许多城市不断失去孩子。 房地产部门和教育部门之间的合作似乎不可避免。两者之间的合作肯定不像建几栋教学楼那么简单。 以教育为出发点,不仅是为了清仓,也是为了更好的利润。 目前,我国房地产资产存量已达200万亿元,近十年来,房地产土地开发面积的年增长一直超过销售面积的增长。 换句话说,房地产行业正面临着严重的去库存化问题。 此外,自2010年以来,依赖传统商品房销售的房地产公司的营业利润率逐年下降。 事实上,最近我们也可以清楚地感觉到,越来越多的房屋企业实际上承受着更大的债务压力,房地产行业的盈利能力也大幅下降。 房地产行业显然是周期性的,风险和不确定性太大。房地产开发商迫切需要找到利润突破点来扩大利润空 教育资源作为社会的刚性需求,一直是中国家庭关注的焦点。 因此,房地产企业参与教育实际上是房地产发展的必然趋势。房地产资源和教育资源的跨境整合往往触及大多数家庭最真实的需求。 一般来说,房地产+教育的两轮驱动模式就是这样改变的:通过教育资源的配置来促进房地产的销售;同等重视数量和质量将为住宅带来更高的溢价,同时促进销售。教育成功转型后,后一种操作可以带来新的利润点。 当然,对大多数房地产开发商来说,盖房子赚得快,做教育赚得慢。这两者是不同的维度。你开始会做什么?我能怎么做呢?我不知道如何以开放的心态向社会学习。 因此,房地产教育模式可以分为三个阶段。 (注:德勤研究《2017年德勤教育行业报告》)第一阶段被称为“与大额资金+轻型资产并行”。这是最基本的阶段。没有任何资源,房地产开发商只能通过购买名牌学校附近的地块或试图与名牌学校签订协议来为他们的孩子获得学习的机会。 对于开发者来说,这实际上是一个典型的“轻资产模型”。开发者根本不需要参与教育行业,但这是一个相对被动的过程。这能否实现完全取决于精英学校的态度。 现阶段,典型的代表性住宅企业有龙湖、华润、金茂等。这些企业的资源聚集能力确实非常强。 第二阶段被称为“主动诱惑+中等资产”。与刚才的“轻资产”模式不同,这种模式是一种典型的“中资产”模式。住房企业和教育机构都有自己最好的一面。住房企业提供空房间和服务,而学校提供教育资源和系统。 通过这种合作模式,住房企业和教育行业将有更多的融合,他们也将有更大的主动性。与此同时,这种合作模式在土地拍卖时往往会变得更加明确,住房企业的地价也会更低,从而产生更多的地价。 现阶段,深层次参与的典型代表房地产公司有万达、保利等。在大量征地和商业、住房、教育等统一宣传后,他们往往通过整合获得更多的溢价。 第三阶段被称为“自力更生+重资产”。如果你真的想从教育行业中分得一杯羹,那么对于住宅企业来说,就需要持续的投资。与前面提到的“轻资产”和“中资产”模型不同,这次它需要“重资产”模型。 在这个阶段,开发商需要有很强的控制能力和财务实力。开发商需要打造自己的教育品牌,在项目中设立学校,并引进教师。 现阶段,典型的代表性住宅企业有碧桂园、万科、阳光城市等。对他们来说,教育已经形成了一个独特的品牌,并开始回馈房地产项目。 当然,对于开发商来说,除了为业主提供传统的学区之外,目前正在尝试房地产+教育的更多方面。 例如,万科提出了社区商业+教育模式。将在万科所属的社区修建一所4: 30的学校。其主要侧重点是素质教育启蒙。其目的是解决万科社区及周边社区儿童的校外教育需求。 这种社区商业+教育方法解决了下午放学后无人照管的儿童的实际需求和痛苦,他们的家庭作业无人照管。同时,它拓展了传统的“精英学校+房地产”售房模式,切实解决了业主的实际需求。 还有购物中心+教育模式、幼儿教育等体验式模式,它不仅能给购物中心带来流量,而且有很好的盈利能力。万达在这方面做得更好。 近年来,万达更加关注儿童产业,专注于儿童综合格式的研发。其幼儿教育品牌“宝贝国王”(Baby King)已经正式加入幼儿教育行业。 但在万达集团背后强大的商业地产资源的支持下,其竞争优势也非常明显。 2018年,万达小王收入20.8亿元,同比增长44.3%,新增69个小王公园和50个早班。全年客运量1.99亿元,同比增长36% 近年来,许多开发商实际上抱怨说,房地产的春天已经过去,房子越来越难卖了。 房地产开发商早期的所有信心和荣耀正在慢慢消失。土地不容易拿走,房价太贵了,业主的需求也太零碎了,无法满足。然后房地产开发商自己也在逐渐“去国有化” 如果你自己的力量不够,那么“用你的力量去战斗” 教育是房地产开发商真正可以借的。 这篇文章是以作者的真名鲁君重印的。如需转载,请添加微信:jmedia01或发送电子邮件至news@jingmeiti.com进行授权沟通。否则,鲸媒体保留调查相应责任的权利。

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