房地产市场放松的信号是现在!让我们看看哪些城市会放松,哪些城市值得买。

房地产市场的任何麻烦都会激起人们吃瓜的浪潮。

近日,兰州、合肥、郑州、武汉等城市对现行的限购政策进行了微调。这是否意味着房地产监管的新一轮放松?如何判断2018年中国房地产市场的控制前景?不同城市差别化监管的政策基础是什么?它已经成为每个购房者和普通家庭的焦点。

从宏观政策看房地产前景,中国房地产市场是一个“政策性城市”,每一轮调控行动都是影响房地产繁荣周期波动的源动力。

而决策层控制房地产,实际上是边走边看,并及时进行微调。

因此,要讨论2018年房地产市场的前景,我们必须关注最新的政策趋势。

首先,第十九条精神是房地产市场体系的长期“轮廓”。

党的十九大报告对我国住房制度的表述如下:“坚持住房是为了生活,不是为了投机,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,使全体人民都能安居乐业。

“坚持住房是为了居住,不是为了投机,加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度,让所有人都能住在一定的地方。

“这种说法至少有两个主要方向:第一,房地产交易活动,其主要目的之一是投机和赚取买卖差价,在过去十年左右将明显受到抑制。

换句话说,从长远来看,购房限制、贷款限制和房产税将集中于多套住房的群体,居民的自住需求仍将得到不同程度的支持和鼓励。

第二,市场化、制度化的长期租赁住房将得到前所未有的政策支持,多元化的住房供应体系将是大势所趋。

其次,从中央经济工作会议看2018年房地产调控的“政策”。

会议强调:“完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,分清中央和地方,实行差异化调控。

“完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制,保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性,分清中央和地方,实行差异化调控。

“这里有两种解释:第一,现行监管政策的总体方向不会改变,从而确保了政策的连续性和稳定性;二是中央政府将改变目前接近一刀切的严格控制政策,地方政府和城市将进行适当的政策微调,实行差异化控制政策。

最后,从全国住房和城乡建设工作会议看2018年《房地产调控办法》。

除了中央政府一贯强调的精神之外,住房和建设部特别指出:“对各种需求实行差别化控制政策,满足第一套刚性需求,支持需求的改善,遏制房地产投机。

一些三、四线城市和仍有大量库存的县级城市应继续做好清仓工作。

同时,“加强市场监测和分析,提高准确监管的能力和水平,进一步强化地方政府的主体责任。

“我们将针对各种需求实施差异化调控政策,以满足第一批迫切需求,支持需求改善,遏制房地产投机。

一些三、四线城市和仍有大量库存的县级城市应继续做好清仓工作。

同时,“加强市场监测和分析,提高准确监管的能力和水平,进一步强化地方政府的主体责任。

由此可见,兰州、合肥、郑州、武汉等城市的微调限购政策是地方政府对房地产稳定的主要责任和差异化调控政策的具体落实。

哪些城市或后续放松管制?自“加强市场监测和分析,提高准确监管的能力和水平”以来,实现差异化监管目标已成为大势所趋。

那么,哪些城市可以微调或放松购买限制政策?作者发现,不同城市的买家可以关注以下三个指标。

首先,在周边三级城市放松房价管制后,可以购买早期房价上涨过快的核心城市。

一般来说,不同等级城市间的房价差异会有一定的历史平均值。

2010年6月至2016年11月,一线城市和二线城市的房价比从2.4倍升至3.5倍,一线城市和三线城市的房价比从3.3倍升至5.5倍,二线城市和三线城市的房价比从1.35倍升至1.59倍(见下图)。

然而,在房地产高度市场化的国家,不同等级城市的房价波动一般是同步的,城市房价的比例也具有相对稳定的历史平均水平。

然而,目前中国一线、二线和三线城市的房价比例明显偏离了2010年至2013年的历史平均水平。

尤其是在一些二线城市,房价过度上涨的问题尤为突出。

相反,如果核心城市周围的三线城市房价差距过大,放松管制政策一旦实施,价值下降的特征就会更加突出。

其次,高存量比和高绝对库存规模的二线城市将成为放松管制的重点。

存销比是反映住房供需状况的一个重要指标。存贷比是住房供求的一个重要指标。

2017年4月,住房和建设部80号文件要求各地停止向消化周期超过36个月的城市供应土地,36-18个月的城市减少土地供应,12-6个月的城市增加土地供应,6个月以下的城市不仅要大幅增加土地供应,还要加快土地供应步伐。

据易居研究所的最新统计,截至2017年11月底,在全国42个城市中,北京的存销比最高,为24.2个月。

然而,北京的高存款和销售比率是独一无二的。历史上最严格的购房贷款限制政策,加上熊安新区的转移,使北京的住房需求陷入了历史低谷。

根据全国其他城市的库存销售比率数据,率先放松管制政策的合肥和兰州的库存销售比率分别为20.6个月和12.3个月,是库存销售比率较高的城市。同样,绝对库存较大、库存销售比率较高的城市,如大连、沈阳、济南、Xi、甚至天津等二线城市,也更有可能在后期跟进并略微放松管制(见下图)。

最后,购房者可以积极参与到租金上涨潜力大、高端人才吸引力大的二线城市。

房地产市场租金收益率是衡量住房长期投资价值的关键指标之一。

然而,根据方云的统计,乌鲁木齐和哈尔滨是唯一租金回报率超过4%的城市,其他租金回报率较高的城市也集中在东北、西南等地区。

相反,在东部发达地区的一线城市和二线、三线城市,租金回报率一般低于2%(见下图)。

这种情况似乎与我们的常识相反,但它只是表明,在过去十年左右的时间里,中国东部发达地区城市中获得买卖价差的买家的投资属性远远大于他们的住宅属性。

可以预见,随着“不投机炒房”政策的相继实施和租购两全的住房制度的推进,住房租金收益率将逐步回到3%-4%的合理水平,这将是所有城市的大趋势。

对大多数城市来说,租金回报率的提高要么是房价下跌,要么是租金上涨。

租金的上涨将不可避免地需要不断的人口流入。

因此,人口外流比较严重的东北、西北和西南地区显然没有持续增加租金的人口基础。

相反,武汉、郑州、长沙、Xi、成都等周边采取吸引人才政策、人口基数较大的二线城市,租金回报率相对合理,在2%-3%之间,租金上涨潜力很大。这些城市可能既是后期监管放松的城市,也是购房者可以适时干预的城市。

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